HELOC計算機 (ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット)

HELOC（ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット）とは？

HELOC（ヒーロック）は、主にアメリカなどの海外で一般的な金融商品で、所有している住宅の「エクイティ（資産価値 - ローン残高）」を担保にして、小切手やカードで自由に資金を引き出せる「信用枠（ライン・オブ・クレジット）」のことです。 日本の「不動産担保ローン」や「リバースモーゲージ」に近い性質を持ちますが、クレジットカードのキャッシング枠のように、限度額の範囲内であればいつでも借りたり返したりできる柔軟性が特徴です。

どうやって計算される？

借入可能額（Credit Limit）は、住宅の市場価値に銀行が定める掛目（LTV: Loan To Value、通常80〜90%）を掛け、そこから現在の住宅ローン残高を引いた額になります。

計算式:
$$ 借入可能額 = (住宅評価額 \times LTV) - 既存ローン残高 $$
例：5000万円の家でLTV80%、ローン残高2000万円の場合
(5000万 × 0.8) - 2000万 = 2000万円のHELOC枠が設定可能。

返済の仕組み：ドロー期間と返済期間

HELOCには通常、2つのフェーズがあります。

• ドロー期間 (Draw Period): 最初の5〜10年。資金を自由に引き出せる期間。毎月の支払いは「利息のみ (Interest Only)」で良いため、月々の負担は非常に軽いです。
• 返済期間 (Repayment Period): ドロー期間終了後の10〜20年。新たな借入はできなくなり、元金と利息を合わせて完済に向けて返済（元利均等返済）が始まります。この時、月々の支払額が急増する「ペイメントショック」に注意が必要です。

主な用途とリスク

用途： リフォーム費用、子供の教育費、高金利な借金の借り換え、緊急時の予備資金など。
リスク： 自宅を担保にしているため、返済が滞ると家を失う（差し押さえられる）リスクがあります。また、変動金利が一般的であるため、金利上昇時は返済額が増えます。